商铺的本质是什么？
一）导购
昨晚上吃饭的时候，又演化成了吐槽大会。
当一个江浙人，剥着超级难剥的厄瓜多尔虾，
最近的“新零售”革命，基本都发生在包邮区。
例如无人超市，盒马生鲜，外卖机器人，海鲜活送……
整个华北平原，北京还剩一家掌鱼生鲜（美团搞的未来体验店）。其他就是一片荒芜。落后了整整半代。
话说前二天，“x府井”百货搞出乌龙。
你去“x府井”百货买东西，店员会告诉你，本件商品在天猫旗舰店也有同款。建议你在天猫下单。
走上门的生意，反而还要推出去。宁死不做。
其背后的原因，x府井的收费模式，是“销售分成”。
在x府井百货卖的任何东西，要集中到收银台付款。商场抽走20%。这也是传统百货公司的标准做法。
但是商家不乐意了。客户进门，您点天猫链接吧。
直接送到您家里。飞单跳掉。
x府井的对策，是派出大量的“探子”。伪装成顾客前去购物，一旦发现有“飞单”到alipay的做法，就扣款，罚钱。
罚销售额的100倍。
x府井的做法，本来无可厚非。因为“百货公司”的店面租金，有二种收法；
1）固定租金。所有的万达广场，都是固定租金。
2）销售分成。这样的好处，随商户共成长。初期商户易存活，后期多分利润。
今天我想讲的，并不是“百货公司”落后形态的争执，孰是孰非。
毕竟，“罚款100倍”肯定是岔路。
靠固步自封的手法，否认新时代，是无法挽救x府井的。
我想问，商铺该如何改？
二）商铺
很久很久以前，俺思考一个问题。
我们做地产的，总不可回避房屋的“品质”。
这房子，地桩打多少米，钢筋密度，水泥标号，绿化树龄，车位比，有没有裂缝，漏不漏雨，是不是海沙楼。
“质量”是房价重要一环。
可是，你把这眼光，转移到“商铺”上时，就完全不适用了。
俺常年来思考一个问题，
为什么南京路上的商铺，要比崇明岛贵那么多
上海有记录的商铺交易，2003年南京东路置地广场220000/m
那还是03年，钱比现在值钱得多。
崇明的铺，呵呵，220000/套。
同样都是“铺子”，他们的价值差异在哪里。
你要说“品质”，我完全可以做到“品质”一模一样的。
四壁都用高等级的钢筋水泥建造。一进门全套大理石铺地，盖上厚厚的天鹅绒地毯。层高5米，气派的落地窗，镶金的。空调和灯光永远打到最合适的温度。还有一个特漂亮的气质小姐，“mayi help you”。
然并卵，哪怕你做到了这一切。“品质”方面超一流。
崇明铺依然不值钱。
很多人条件反射地回答，铺子的区别，关键是“地段”。
南京路的地段，和崇明岛自然不能比。
那么，我继续问，“商铺地段”的本质是什么。
你仔细想，本质是“流量”。
真正的区别是，走入店铺的人数。
在南京路上，可能每分钟都有十几个客户。改革开放初期，曾经创下摩肩擦踵，手帕掉地上，捡不起来的故事。
而在崇明，老板娘哈欠连天。拿机关枪都扫不到人。
除了数量，“质量”也很重要。
南京西路的铺位，要比南京东路更值钱一点。是因为南西的人口购买力更高。
现代电商的竞争，电商做的其实也是“流量生意”。
电商的存在。相当于在南京路的隔壁，又多了一条“南海路”。
客户可以逛南京路，也能逛南海路。
2000年初，有人曾经提出，“电商可以极大地降低商品价格，因为没有昂贵的店铺租金”。
激进分子，有鼓吹降低三成的。
可是后来的事情发展，我们知道，并不是这么一回事。
电商一开始的发展，亏得很厉害。等电商们最终站稳脚跟，价格也没比实体店便宜多少。
为什么，为什么，我问你一句至关重要的话：
“电商的价格再低，能比崇明的商铺更便宜么”！
崇明的商铺，价格已经接近于零。在成本结构中，占比微乎其微。
可是崇明的商铺，为什么没有击败南京东路的旺铺。人们为什么不涌到崇明去买东西。
“电商致胜论”的一代人，犯了一个错误。
他们以为的成本：
产品+店面陈列=崇明铺
真实的成本：
产品+店面成列+流量=南京路铺
电商后的成本：
产品+网站+流量
其中“流量”这一块成本，是省不下来的。
淘宝上有几百万卖家。凭什么买你，凭什么买你。
这是靠流量买路钱“封推”，推上去的。
互联网上有几亿个网址。凭什么点jd，凭什么用美团旅游，阿里飞猪。
那是靠电梯里的广告，狠狠砸出来的。
因此，我们回答了一个业界长期困扰的问题：“电商可以降低成本么，电商能大降价么”。
答：“电商可以降低的，是崇明铺的造价”。
三）变革
财富增加得很缓慢，财富转移得却很快。
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人类的财富，增长十分缓慢。例如欧美等国家，每年gdp +1%
但是，财富的“转移”，却是非常非常迅速的。
好比数码相机出现以后，淘汰了传统胶卷。
从消费者“体验”来说，是进了一小步。
可是对于佳能，尼康，柯达等公司来说。
就是柯达的几百亿市值烟消云散。转移到了佳能，尼康，莱卡等公司身上。
iphone取代诺基亚。对于消费者来说，也只是智能机10%的效益提升。
可是对于nokia来说，就是数百亿美元的市值耗散。转移给了apple。
电商的出现，使得“流量”聚焦发生了转移。
以前人们要去到步行街，黄金地段，才能找到最新，最潮，最in的科技产品。
而现在，入口是移动互联网。
消费者购买一台冰箱的价格，可能仅仅下降了3%。相当于在远郊区兴建一个shopping mall的价格。而且本身也有程序员成本。
但是冰箱的3%，对于“步行街商铺”来说，就是千亿百亿市值不见。
相应的股价，加到了马云爸爸的头上。
流量没有了，“南京路”旺铺就不再值钱。
如果完全没有人，南京路就会沦落到和崇明铺一样的价格。
在第三节，我想说一说，“未来的商铺”。商铺，商业，x府井百货，如果要变革，应该如何构思。
首先，我们要吐槽槽点。
任何商业的改善，任何百亿级的机会，都是从“槽点”开始的。
消费者有不满，哪里才有商机。
我的槽点是，“陪女人逛街”，太累了。
作为一个上海男人，垂头丧气，大包小包。左手二袋衣服，右手二袋鞋子，胳膊肘下面一袋面包，脖子上还挂着女士手提包。
我的腰都快要断了！
长久以来，作为一名男性，我不得不对“女性逛街”具备巨大的吐槽。
为什么，为什么，鞋子要拎在手上呢。
为什么不能在店里看好。封包，装箱。你叫一个美团，京东，或者闪送。直接送我家里呢。
2000元的衣服都买了，商家出20元快递费没啥大不了。纸板箱很重呀。
我的支付宝上面，默认捆绑了地址。
为什么商家不能出示一个二维码，扫一扫，递送默认地址呢。
更进一步，为什么这款，店里面一定要有备货呢。
我买哪个型号的ps4，dji，果多美，不需要看实物的。你直接送我家就行。
轻装逛街，多买几件。
如果我们往深处想，一座商场，他其实提供了四种功能：流量，展示，销售，提货。
流量：链家不惜成本，租下各个街角的双边铺。让一群呆子坐在里面看电脑。其实链家买的是“walk in”客户。
展示：在vr出现之前，商场无可取代。餐饮永不可取代。
销售：电商可做到
提货：仅限于部分产品。
在远古时代，没有电脑，百货公司代表着“最先进”的商业形态。
因为它把四大功能集中在一身。实现“我来了，我看见，我买了”的一站式购物。
可是时代变了。
百货公司的经营者，还停留在“蒸汽机”时代，亘古不变。
四大功能：流量，展示，销售，提货。
其中至少有三个，技术已经革命，可被电商取代。
唯一不可或缺的，电商的唯一短板，是“展示”。
四）未来的商铺
未来的商铺，最重要可能是“展示”功能。
因为不再需要“流量”。黄金地段步行街的百货大厦，渐渐得会变得没有意义。
口耳相传，“网红店”会窜起更快。
当不再需要“walk in”步行流量，未来的“商铺”，完全可以置身于摩天大厦的写字楼中。100层楼，凌云高空，购物体验更佳。
现在很多牙科诊所，美丽田园，按摩spa，甚至珠宝展卖，都已经搬到高档写字楼和酒店。
只要他们可以从“网络”中汲取客源，而不再依赖街边行人。
另一方面，现存的商场，其内部结构，必需进行全面的改装。
人类实在已经厌倦了4.5米的标准层高，三楼女装，四楼男装。格成了一件件格子铺，象豆腐块一样的商场。
为什么，就不可以把商场设计得象迷宫一样呢。
为什么不能有6米层高，9米层高，12米层高呢。
人类对未来，有许多的幻想。
例如，我们都很希望象印第安纳·琼斯一样，穿过茂密的热带雨林，来到神奇的玛雅宫殿，喝下一瓶圣水，然后坐电梯飞跃80层楼。到云端是太空和神界。
我们从来没有这样的商业业态，是因为我们需要“卖货”。
需要一件件衣服密密麻麻挂起来，后台一半都是库房。
但是，如果你把整个逻辑链倒过来。商铺就是给你“体验”的，所有的卖货，都在扫码端实现。
商铺就是一个cost center。
则我们的商铺，可以变得非常非常之有趣。商家想尽一切办法，就是为了有趣。你体验得好，你才会购买。
在法老蒙特祖玛的权杖上，有一个二维码。
那个野性豹女的服装，把你看呆了。想不想买一件回去，教训你男朋友。
圣水的味道怎么样，其实山间泉水也可以接的哦，流淌着可乐味。
对“祖玛冒险”这个系列感兴趣了，相关的ip也可以大卖。
在这个剧烈变革的大时代，为什么我们对商铺交易，还征收60%的重税呀！